週刊東洋経済

担当記者より

特集「不動産投資 天国と地獄」を担当した梅咲恵司です。「不動産会社の営業担当者に言われるがまま物件を購入する人が多い。そういう投資家は、結局は赤字で苦しんでいる」。3月上旬、都内で個人投資家向けに区分マンションの買い取りを行う業者の事務所を訪れると、社長が苦笑まじりにそう話しました。

通された会議室には、壁一面に手紙が貼られてあります。「運営が赤字で悩んでいましたが、買ってもらえて、肩の荷が下りました」「ようやく手放せました」――。業者が物件を買い取ったオーナーからの感謝の手紙の数々でした。

別の不動産仲介会社関係者も「実際に物件を見て購入する投資家は2割程度。とくに、初心者は投資を安易に考えがち」と語っていました。

株式投資などと比べて「ミドルリスク・ミドルリターン」とされる不動産投資。中でも賃貸住宅は景気変動に強く、不況期にも稼働が落ち込みにくいことが利点です。預貯金や債券などほかの金融商品よりも総じて利回りが高いことも魅力です。

ただ、不動産投資はけっしてローリスクではありません。「コロナ禍でも家賃は下がりにくい」「不動産投資は安定収益源として再認識されている」「物件の売却価格も上がっている」。記者が潜り込んだ不動産セミナーでは、このような営業トークのオンパレードでした。

今回、アパートを運営する複数のオーナーからも話を聞きました。安定収益をうたい文句に、業者が物件を借り上げて家賃を保証する「サブリース」。これまでは賃料減額に関するトラブルが話題になることが多かったのですが、最近は新たなトラブルが多発している実態が浮かび上がってきました。「サブリースを解約しようとしたら、家賃36ヵ月分の違約金を請求された」。「水漏れの修繕をサブリース会社に頼んだところ、相場の3倍もの値段を請求された」。このような解約やリフォームにまつわるエピソードが、次々と出てきました。

サブリース会社の元営業員の話も驚きの連続でした。「客に見せる収支計画はウソだらけ。税金の割賦金や金利の想定を操作して見栄えを良くしていた」「サブリース会社は賃料の10％程度の管理手数料で儲けているように思いがちだが、最近はリフォーム代金などで稼いでいる。オーナーはサブリース会社以外の業者にリフォーム工事を発注できない仕組みになっているケースもある。実はこのことは営業員時代には知らなくて、会社を辞めてから知った」。

コロナ禍での家計の「カネ余り」もあり、ここのところ不動産投資に注がれる視線は熱くなる一方。20歳～30歳代の若者投資家も増えているようですが、十分にリスクを認識して挑んでいただきたいところです。特集では、優勝劣敗の分岐点に迫ります。

担当記者：梅咲 恵司（うめさき けいじ）
東洋経済記者。ゼネコン・建設業界を担当。過去に小売り、不動産、精密業界などを担当。『週刊東洋経済』臨時増刊号「名古屋臨増2017年版」編集長。著書に『百貨店・デパート興亡史』（イースト・プレス）。

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